01

深圳楼市，一根大阳线

9月末的新一轮救市，让一线城市的楼市强势崛起，其中深圳更是像火箭般蹿升。

10月份深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。

进入11月份，火热依旧在延续。

乐有家数据显示，乐有家研究中心监测显示，截止到10日，本月深圳一手住宅认购量累计达到4314套，环比10月1-10日上涨了34%，日均认购431.4套；同时一手住宅预售网签量达到2732套，环比上涨12倍（10月初国庆假期较少开发商办理新房网签）。

二手方面，当前本月全市二手住宅累计网签量2410套，环比上涨200%，日均网签241套；二手房累计录得量已达到2561套。

从网签量来看，11月前十天，深圳新建住宅网签量2732套，10月同期只有207套。二手住宅网签量2410套，10月同期只有802套。

当然，考虑到10月份前十天有7天是国庆黄金周，没有可对比性。所以，不妨用11月份前10天的数据与10月份中间10天、后10天对比。

制图：城市财经；数据：深圳市住建局

从数据可以看到，深圳新房火热延续，成交量比10月份更好。二手房成交量在10月最后十天见顶后，略有下跌，但整体网签量仍在高位。

如果这种势头能够延续到月底，那深圳新房和二手房网签量，可能会创下一波新高。

02

拟再出新政，火上浇油

在如此火热的行情下，深圳公积金中心发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》和《关于我市住房公积金利息补贴有关事项的通知》两项文件征求意见稿，拟提高我市公积金贷款最高额度，加大对缴存职工的利息补贴力度。

文件提到：

职工个人申请公积金贷款，最高额度由现行的50万元提高至60万元；家庭共同申请公积金贷款，最高额度由现行的90万元提高至110万元。

三类购房情形最高额度可以上浮一定比例，即 购买首套住房可以上浮40%；多子女家庭购房可以上浮40%；购买深圳保障性住房可以上浮20%。

若职工同时符合多种上浮情形，上浮比例还可以累加。例如，多 子女家庭购买保障性住房，最高额度可以上浮60%；多子女家庭购买首套住房，最高额度可以上浮80%；若同时满足以上三种上浮情形，最高额度则可以上浮100%，即职工个人申请最高可贷120万元，家庭共同申请最高可贷220万元。

这对于有能力在深圳购房的个人与家庭来说，的确是大利好，相当于节省了不少贷款成本。

尽管很多城市的商业房贷利率已经跌至和公积金一样低的水平。但前两天本号也写了，目前广州、武汉、佛山、东莞、杭州、苏州、南京七个城市已经明确设定了商业房贷利率的跌停板，有的不能低于3%，有的不能低于3.1%。

深圳方面，目前公积金贷款的吸引力仍比商业贷款大。

公积金贷款利率全国都一样，首套房利率2.85%，二套房3.325%。

商业贷款利率，深圳首套房3.15%，二套房3.5%。

以贷款200万元、期限30年来算，仅利率差异一项，公积金贷款每月就能省下约300元，一年就是3600元。

当然，事实上节省不了这么多，毕竟公积金能够享受贷款200万以上的家庭，少之又少，必须同时符合首套房、多子女、还得买的是保障房三个条件。

以贷款500万来说，利用公积金和商业贷款组合贷，新政后与新政前，月供少还131.05元，30年少还4.72万元。

这样一看，力度很小很小。

但在热度延续的当下，这个征求意见稿一旦落地，的确有点“火上浇油”的意思。

深圳此时出招背后，其实有两个原因：

第一，尽可能将行情延长一点。

毕竟，这样的房地产盛宴，在如今这样的大环境下以及如今的人口形势之下，已经不多见了，能延长一点时间，就尽可能延长一点时间。

第二，一线城市整体热度，其实是在走弱，或者说是一种不自信的表现。

这一点，在10月末其实已经显现。

克而瑞披露的数据显示，10月第四周（10.21-10.27）30城新房成交面积环比微降2%。二手房方面同样如此，10月第四周（10.21-10.27）14个重点监测城市二手房成交面积194.5万平方米，成交套数总计20351套，环比均下降2%。

中指研究院披露的上周数据，也呈现这个趋势。中指院数据显示，上周（11月4日至10日），上海、广州、北京的新房成交面积环比都在下跌，广州环比腰斩。

机构披露的数据显示，上周全国68个大中城市新房成交面积环比下降了不少，无论是一线城市、二线城市还是三四线城市，环比都在下降。

这一点，本号在之前的文章中早就说过。

在11月第一天分析10月份数据的文章中，我就强调过：

第一，10月份一线楼市的确很火热。

第二，二线个别城市火热，大多数城市表现平平。

第三，全国整体成交仍在底部。

百强房企10月实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%，业绩规模达到年内次高。

从环比来看，10月份百强房企成交量的确大涨了，但成交绝对金额4354.9亿元，仍只是年内第二高，成交金额还不及6月份。

从同比来看，2024年10月份成交金额4354.9亿元，比去年略高一些，但也仅仅是高过去年，纵向对比，仍是2019年以来的第二低。

第四，这一轮救市效应在10月底就在走弱。

03

让子弹多飞一会儿

这次行情的促成，是政策给予了市场一定的信心，前期犹豫客户正在加快进场，精明的开发商也顺势而为，加大促销力度，从而成就了近1个月来成交放量的行情。

但观察楼市，不能仅凭借一个月的成交量就可以下定论。

而且，临近年底，开发商有冲业绩需求，11月份和12月份可能会有大量打折促销活动，成交量可能还有一波延续，所以，真正的考验，是三个月之后的数据，能否实现连贯。

从上周的数据来看，楼市整体效应减弱趋势很明显。

当然，在官方强调的“止跌回稳”基调之下，意味着后面政策还会不断出台，保障楼市筑底回稳。

官方在11月8日也透露，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。

这两天小作文已经传出：

1、契税不再分首套、二套，不再区分90平以下还是90平以上，统一优惠至1%；2、二手市场取消增值税，不满2年免征增值税。

这只是传言，具体是什么税收优惠措施，只能等待官宣。

但这都不影响楼市的长期走势。

本号的观点早就反复强调过， 即便托底措施不断，本号对于其效果，仍然持谨慎态度，调整趋势不会改变。

我的观点依旧不变：

房地产的黄金时代，已经一去不复返了。等这一波躁动平息之后，后续调整，仍会继续。

逻辑很简单：不用长篇大论分析。

第一，我们的房价还是很高很高。

国内房价在经过了20年高速上涨之后，已经处于极高位置，即使在最近几年有所下降，但是仍然很高，以房价收入比来看，国内房价，尤其是一线城市房价，在全球范围内也高居前列。

泡沫依旧很大，消化泡沫仍需要不短的周期。

等到这轮房价止跌企稳后，房地产市场将进入长期低位横盘。

当然，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。

第二，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。

对于一二线城市来说，房价调整的根本逻辑，其实就是一句话： 很多城市的房价，德不配位。

对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。

第三，基本面没有改善。

就业、收入没有改善，收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场，而不是仅靠情绪。

我还是那句话，只有经济、产业、就业复苏了，楼市才能走出低谷，上演企稳局面。

04

深圳楼市的判断

对于深圳楼市而言，本号的观点是，其房价早晚会上涨，但节点不是现在。

第一，早晚会涨，是由深圳的经济发展势头、产业势头、人口竞争力、供小于求的基本面决定的。

过去四十多年的经济快速发展，产业强势崛起，让深圳的人口爆炸性增长。

深圳从1979年立市到2023年年末，人口翻了56.6倍。

制图：城市财经；数据：深圳市统计局

疯狂涌入的人口带来的必定是巨大的购房需求。

除了购房居住的硬需求外，还有随着产业、经济狂飙带来的疯狂的投资需求。

人口不断流入、热钱不断流入，硬需求与炒作需求叠加之下庞大的购房需求，推动着深圳房价水涨船高。

而另一方面，深圳在对待房产上，由于逼仄的空间和坚持工业立市的原则，让深圳始终“重产业、轻居住”。

深圳工业用地占比常年维持在30%左右，这一数值接近国际15%-30%指标的上限；居住用地占比，40年来从未达到国际通用指标下限。

更为关键的是，深圳本就占比不大的居住用地上，超一半房子是无法公开成交的城中村。

深圳拥有1044个城中村，数量全国第一。另外，深圳有1200万人居住在城中村，占总人口的67.5%。

这种房产分布，导致深圳真正能流通的商品房少之又少。

之前的数据显示， 商品房189万套，保障房51万套，公寓等其他住房97万套，单位自建房55万套，工业宿舍183万套。

一方面是不断涌入的人口和疯狂炒作的需求，另一方面是稀少的供地和商品房供应，双重夹击下，深圳的房子不断突破天花板。

这是深圳房价过去持续上涨的根本逻辑，也是未来其潜力的底座。

第二，节点不在当下。

影响一线城市冷暖的关键因素，是信心。这种信心，需要全国经济、就业等大环境作为底座。

不然，深圳为何自2021年2月份以来一路下跌。

从最高时期8万多一路下跌，跌破8万，跌破7万，今年7月份已经跌破6万，回到了“5”字打头时代。

乐有家数据显示，7月份深圳二手房成交价格为5.9万元/平方米。

这三年的下跌过程，深圳的供应依旧少，需求依旧多，结果不还是下降了吗？

根本原因在于宏观大环境带来的不确定性，无法给市场以信心和预期，没有信心和预期，一线城市就会出现富人不投资，中产不兜底，越来越多的穷人收入缩水致使更加买不起的局面。

所以，如果后续经济、产业、就业的数据无法给予市场信心和预期，一线城市也无法上演独立行情。